SUPERBONUS 110%. ECO E SISMA BONUS, TUTTO QUELLO CHE C’E’ DA SAPERE

18 Set , 2020 - Progettazione

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E’ ormai da tempo che il Superbonus 110% è divenuto argomento principale di tante ristrutturazioni e pian piano la nebbia dei dubbi si dirada e le informazioni appaiono sempre più chiare. E’ un argomento davvero interessante, al contempo non facilmente comprendibile, così da trarre molti in errore.

Parlare di tutte le dinamiche e degli eventi personali diviene missione impossibile, cerchiamo pero’ di spiegare il Superbonus 110% per grandi linee, senza dimenticare la burocrazia, ma cercando di comprendere meglio quanto necessario.

Superbonus 110%: le info utili

Anzitutto bisogna chiarire sin da subito che non si tratta di “ristrutturare facile o addirittura gratis“. Certo sarebbe tutto molto bello, ma non è così.

In tanti credono che basti chiamare un impresa, acquistare i materiali, presentare le ricevute all’Agenzia dell’Entrate e passare alla cassa e riscuotere anche più del dovuto. Ma tra il dire e il fare c’è di mezzo un mare di carte bollate da non sottovalutare!

Come già chiaro a tantissimi, partiamo dai lavori coperti, il Superbonus 110% non finanzia tutti i lavori, non soddisfa di certo le voglie di ridistribuire casa, spostando questo o quel muro, cambiare gli arredi, installare nuovi infissi, anzi.

Nemmeno è stato istituito per usare in maniera blanda o, addirittura, blasfema, tanti materiali che non rispondono ai requisiti minimi così da realizzare un vero efficientamento energetico.

Cosa finanzia il Superbonus 110%.

La prima distinzione da fare in merito agli interventi è quella di classificarli in due macro categorie, cioè quelli trainanti e quelli aggiuntivi o trainati.

Ad esempio tra i protagonisti come intervento trainante c’è il cappotto termico, cioè l’isolamento delle pareti opache dell’edificio, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni con impianti centralizzati ad alta efficienza e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari con impianti per riscaldamento, raffrescamento o fornitura acqua calda sanitaria in pompa di calore.

Da non sottovalutare la possibilità di effettuare interventi antisismici, per cui è possibile accedere al Sismabonus 110%, escluso per la zona sismica 4.

Tra gli interventi trainati ci sono i servizi di efficientamento energetico come la sostituzione dei serramenti, schermature solari, collettori solari, sistemi di controllo remoto per gli impiant), oltre all’installazione di impianti solari fotovoltaici e la realizzazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

Sono oggetto del Bonus anche gli interventi di demolizione e ricostruzione in chiave di risparmio energetico o antisismica.

In pratica cosa vuol dire: significa che se possiedo una casa indipendente e decido di realizzare un cappotto di isolamento, posso accedere al Supebonus 110% riusciendo a detrarre anche la sostituzione dei serramenti e degli impianti di climatizzazione. Se invece, sempre nella stessa casa indipendente, volessi solo cambiare gli infissi, non riuscirei ad accedere al Superbonus 110% perché non riesco a garantire il salto di 2 classi energetiche dell’edificio.

Soprattutto bisogna tenere conto che:

risulta indispensabile per accedere al Superbonus 110% che l’edificio migliori di due classi energetiche, certificanto dall’Attestazione di Prestazione Energetica (APE) rilasciata da un tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata.
Per beneficiare della detrazione fiscale al 110% bisogna intervenire sulla superficie opaca di almeno il 25% dell’intero edificio. Per esempio, quando si tratta di realizzare un cappotto termico esterno, gli interventi di isolamento devono coprire almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio.
Ci sono dei tetti massimi di spesa a seconda dell’intervento da realizzare.

Il Superbonus 110% non è cumulabile con altri bonus, incentivi o bandi regionali.
I lavori vanno eseguiti dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2022.
Il Superbonus NON finanzia arredi, pitturazioni, mobili, cartongessi, tagli di luce, carte da parati o il rifacimento dei bagni, ad esempio. Dunque non è possibile ristrutturare un appartamento nella sua interezza appellandosi al Decreto Rilancio.
- Una condizione fondamentale è che sia presente un impianto di riscaldamento, seppur datato o non funzionante.
- La detrazione va divisa in 5 quote annuali (per l’Ecobonus sono 10 rate annuali, per il Sismabonus erano 5 rate annuali).
- Sono escluse dal bonus le categorie catastali: A1 Abitazioni di tipo signorile, A8 Ville e A9 Castelli, palazzi con pregio storico e artistico.
- Nel caso non si riuscisse ad ottenere il Superbonus 110% esistono comunque altri Bonus fiscali attivi che possono esservi utili. Oggi come non mai, ristrutturare conviene.
Il miglioramento energetico deve essere dimostrato. Non è possibile andare “a sentimento” o solo ipotizzare che tutto sia fattibile perché “me l’ha detto mio cugino”.

Per rientrare nel Bonus 110%, il passaggio di due classi energetiche dovrà essere attestato da due certificazioni energetiche APE:
- Certificato APE prima dei lavori
- Certificato APE dopo i lavori
Ovviamente capisci bene che il termotecnico, l’ingegnere o architetto abilitato (deve far parte di un Ordine o Collegio), cioè in generale il tecnico che deve analizzare la situazione dell’edificio precedente all’intervento, suggerire gli interventi più opportuni, il rispetto dei requisiti tecnico normativi di legge del progetto e dell’intervento, la situazione post intervento e redigere la “dichiarazione asseverata”, oltre alla certificazione di prestazione energetica APE, ha un ruolo chiave per il Decreto Rilancio.

La sua parcella è detraibile nel Bonus, ma relativamente alla parte energetica. Se l’architetto, ad esempio, oltre all’APE, ti progetta anche il giardino e il colore delle pareti, questa spesa non sarà detraibile con la percentuale del 110%.

Chi può usufruire del Superbonus 110%

Potranno beneficiare della detrazione al 110%:
- i condomìni per interventi sulle parti comuni
- le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari
- gli Istituti autonomi case popolari (Iacp)
- le cooperative di abitazione a proprietà, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci
- le organizzazioni non lucrative di utilità sociale, le organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge n. 266/1991 e le associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale

le associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente agli interventi destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Alcuni esempi pratici:

Se hai tre unità immobiliari, una in città, una al mare e una in montagna, puoi usufruire del Superbonus 110% per la riqualificazione energetica su massimo 2 delle suddette unità immobiliari. Per gli interventi realizzati sulla terza unità immobiliare potrai eventualmente fruire dell’Ecobonus, secondo le regole ordinarie.
Su tutte e tre le unità puoi realizzare gli interventi antisismici, purché esse siano situate nelle zone
sismiche 1, 2 e 3.

Se vivi in una villetta a schiera puoi usufruire del Superbonus, se questo rispetta i requisiti già spiegati in questo post.

Se vuoi ristrutturare un edificio unifamiliare attualmente privo di sistema di riscaldamento (ad esempio una casa rurale, un casale o un trullo), non puoi beneficiare dell’Ecobonus per la realizzazione del nuovo impianto perché è un’agevolazione relativa all’aggiornamento dell’impianto.

Per ottenere l’agevolazione sugli edifici collabenti, come trulli o ruderi, è necessario che l’edificio collabente sia dotato di un impianto di riscaldamento, anche non funzionante.

Quali documenti sono necessari per accedervi

I documenti principali necessari per accedere al Superbonus 110% sono:

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), redatto prima e dopo l’intervento di riqualificazione energetica.
L’asseverazione della documentazione, rilasciata da un tecnico abilitato.
Un Visto di conformità rilasciato da un commercialista, da esperti contabili, dal Caf o da un altro intermediario abilitato, per accedere a sconto in fattura o cessione del credito, da inviare all’Enea.
Documenti vari che può richiedervi la banca.

Come avviene la detrazione o sconto

Le modalità attraverso cui sfruttare il bonus sono le seguenti:

la detrazione fiscale che permette quindi di detrarre nella dichiarazione dei redditi un importo pari alla somma dei lavori realizzati, più il 10% nei 5 anni successivi a quello in cui è stata realizzata la spesa
lo sconto in fattura, che va richiesto direttamente all’impresa incaricata dei lavorati nella misura pari al massimo dell’ammontare delle spese, a fronte della cessione dei crediti fiscali
la cessione del credito direttamente alla banca in cambio della liquidità necessaria per pagare i lavori.Non tutte le banche si sono adoperate per fornire questo tipo di servizio ai clienti. Sui siti dei vari istituti di credito ci sono le info più dettagliate per farlo.La cessione del credito viene effettuata in base allo stato dell’avanzamento dei lavori, secondo uno scaglionamento rigido, con prima cessione non prima di aver eseguito il 30% dei lavori.Successivamente, servirà l’asseverazione tecnica rilasciata da un professionista, la ricevuta di presentazione all’Enea di questa asseverazione, la dichiarazione di conformità dei documenti. Ciò vale anche per gli interventi antisismici, per cui i tecnici dovranno dichiarare l’efficacia dei lavori eseguiti.Per concludere i lavori serviranno un visto di conformità (sempre corredato dalla dichiarazione sull’abilitazione, la polizza Rc e dalla comunicazione alle Entrate dell’opzione). In più, l’asseverazione tecnica rilasciata da un tecnico abilitato per l’efficientamento, con ricevuta di presentazione all’Enea, o l’asseverazione relativa agli interventi antisismici.

Per i condomini

Il primo step per i condomini è senza dubbio l’assemblea condominiale per decidere che tipo di lavori effettuare, capire i tempi e le spese da mettere in conto.

Una volta scelta l’impresa a cui affidare i lavori la decisione può essere approvata in seconda convocazione.

In seconda convocazione deve esserci almeno un terzo dei condomini, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi e con un quorum ridotto: basta infatti che sia rappresentata la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio.

I tecnici possono partecipare alle assemblee condominiali, così da poter illustrare le modalità di svolgimento dei lavori e la scelta dei materiali.

La delibera condominiale deve contenere anche il compenso specifico per l’amministratore di condominio. Una volta approvata, bisognerà attendere un mese per vedere se qualcuno dei contrari o dei non presenti in assemblea ha impugnato la decisione.

Per le villette bifamiliari si tratta comunque di condomini minimi, a condizione che ciascuno dei due appartamenti sia di proprietà esclusiva del rispettivo proprietario.

Lo sconto in fattura

Non tutte le imprese/fornitori saranno capaci di scontare il 110%: è molto più facile che applicheranno uno sconto parziale.

L’impresa/fornitore, infatti, per applicare lo sconto totale deve essere in grado di anticipare il costo dei lavori per poi recuperare queste somme successivamente, in sede di dichiarazione dei redditi o cedendole ad un terzo: per molte aziende di ridotte dimensioni è un problema di non facile soluzione, motivo per cui, è presumibile che l’accesso a questo modo di fruire dell’agevolazione sarà tendenzialmente più difficile in caso di interventi di ridotta entità, fuori dalla sfera di interesse dei grandi fornitori.

Con lo sconto parziale, invece:

Ad esempio, se a fronte di una spesa di 30.000 euro, il fornitore applica uno sconto pari a 10.000 euro, lo stesso maturerà un credito d’imposta pari a 11.000 euro.

Il contribuente potrà far valere in dichiarazione una detrazione pari a 22.000 euro (110 per cento di 20.000 euro rimasti a carico) o, in alternativa, potrà optare per la cessione del credito corrispondente a tale importo rimasto a carico ad altri soggetti, incluse banche e altri intermediari finanziari.

Le banche coinvolte

Non tutte le banche offrono ad oggi la possibilità di cessione del credito, ma credo che si attrezzeranno tutte entro qualche mese. Conviene informarsi presso gli stessi istituti bancari. Per fare un esempio, Unicredit per richieste entro il 30 settembre 2020 riconosce:
- 102 euro per ogni 110 euro di credito fiscale se si acquista da persone fisiche e condomini;
- 100 euro per ogni 110 euro di credito fiscale acquistato per i clienti imprese;
- 78 euro per ogni 100 euro di credito fiscale acquistato in riferimento a detrazioni diverse dal Superbonus 110%.
Quali rischi corre il beneficiario

In caso di sussistenza delle condizioni che comportano il decadimento del beneficio del Superbonus 110% (assenza o decadimento di titolo, mancato aggiornamento della documentazione prodotta, abusi edilizi non risanati o sanabili,…), tu resti il responsabile dei danni e sarai costretto a restituire le somme derivanti dai benefici ottenuti.

I controlli potranno avvenire entro 8 anni, con sanzioni importanti, dal 100% al 200% dei crediti inesistenti utilizzati.

Per questo è importante affidarsi a persone competenti, qualificate ed informate, per evitare di incappare in spiacevoli situazioni.

I tempi

Il Superbonus del 110% vale per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Sono 18 mesi.

Si tratta di un periodo abbastanza congruo per interventi di efficientamento di appartamenti, di edifici unifamiliari o piccoli condomini.

Ma per opere condominiali o per interventi che richiedono procedure edilizie complesse (come il permesso di costruire) non sono affatto tempi fattibili.

Per approvare i lavori condominiali ci vogliono mesi di assemblee. Più i tempi di progettazione, redazione dell’APE, preparazione e presentazione delle pratiche edilizie, approvazione dei progetti.

Tra l’altro il decreto non è ancora del tutto chiarissimo, quindi ci vorrà qualche mese per stabilire tutte le procedure nel dettaglio.

La documentazione che serve

I primi documenti vanno depositati prima dell’inizio dei lavori.

Inizialmente serve, quindi, il titolo abilitativo (Scia/Cila o Permesso di Costruire) e la dichiarazione firmata dal cliente e dall’impresa o da un tecnico che attesti: la maturazione del bonus fiscale, il miglioramento delle 2 classi energetiche previste dalla norma e l’iscrizione all’Albo del tecnico.

Servono poi: la visura catastale che attesti la proprietà dell’unità, l’autorizzazione ai lavori firmata dal proprietario dell’immobile, il contratto di appalto o la lettera di incarico professionale, il verbale dell’assemblea (in caso di condomìni), un’autocertificazione a firma del beneficiario della detrazione che dichiari di non fruire del 110% su più di due unità immobiliari e che l’unità non fini di professione o impresa.

Infine, serve una dichiarazione che attesti la conformità dei documenti consegnati in copia.

Servirà poi seguire con attenzione i vari stati di avanzamento lavori, trasmettendo tutte le fatture (iniziando da quelle di acconto), le ricevute dei bonifici parlanti e il modulo firmato dall’impresa che esegue i lavori con la dichiarazione sull’avanzamento.

La cessione del credito si potrà richiedere solo raggiunto un certo stato di avanzamento lavori. I documenti necessari in questa fase saranno il visto di conformità sulla maturazione del credito, rilasciato da un tecnico abilitato, e la dichiarazione dello stesso tecnico di essere abilitato e di aver eseguito la polizza di Rc professionale. Inoltre, servirà l’invio della comunicazione all’agenzia sull’esercizio dell’opzione di cessione.

Cosa fare? Contatta il commercialista.

Per chi volesse saperne di più, consiglio sempre di consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate, gli Artt. 119 e 121 del Decreto Rilancio, un tecnico ingegnere che si occupa delle asseverazioni (io personalmente non me ne occupo, ma ho un collaboratore in gamba per la parte burocratica) e sicuramente anche il tuo commercialista (essendo materia fiscale) e/o la banca a cui chiedere il finanziamento, nel caso si scegliesse la via del prestito.

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